- 17萬(wàn)首付款變2萬(wàn)，“零首付”“超低首付”真的可以買(mǎi)到房嗎？
- 來(lái)源：“央視新聞”微信公眾號(hào)
??今年，隨著房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推出了優(yōu)惠政策，在一些城市取得了一定效果。但記者注意到，最近一段時(shí)間，有些開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引購(gòu)房者。
??針對(duì)這一情況，全國(guó)多地有關(guān)部門(mén)近期陸續(xù)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事？
??17萬(wàn)元首付款變2萬(wàn)元
??“超低首付”背后有哪些暗箱操作？
??所謂“零首付”“超低首付”購(gòu)房，一般是指購(gòu)房者在沒(méi)有預(yù)先投入首付款項(xiàng)或遠(yuǎn)低于政策規(guī)定的首付款比例款項(xiàng)的情況下，依賴(lài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)來(lái)預(yù)先墊付貸款，或者是通過(guò)虛抬房屋價(jià)格，繼而從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款。
??今年5月，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。可見(jiàn)“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。
??然而，記者在不少社交平臺(tái)上，搜索“零首付買(mǎi)房”或者“超低首付買(mǎi)房”，都能發(fā)現(xiàn)相關(guān)頁(yè)面，涉及全國(guó)多個(gè)城市樓盤(pán)。
??為了驗(yàn)證這些消息，記者以購(gòu)房者的名義，對(duì)位于河南鄭州的幾個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了走訪，發(fā)現(xiàn)確實(shí)有一些樓盤(pán)許諾可以用低于15%首付比例進(jìn)行“超低首付”。甚至有銷(xiāo)售人員在得知記者確實(shí)有購(gòu)買(mǎi)意向后，直接給出了2萬(wàn)元首付的條件。
??按照銷(xiāo)售人員的介紹，首付2萬(wàn)元的前提是，這套總價(jià)97萬(wàn)元的戶型，要按照114萬(wàn)元的總價(jià)來(lái)簽訂合同和發(fā)票，通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同、虛抬總價(jià)，可以增加銀行貸款額度，相當(dāng)于直接把首付款“貸”出來(lái)了。
??房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員：不是第一家出現(xiàn)這種情況的，之前別人好幾年前的房本早都辦下來(lái)過(guò)了。不用擔(dān)心，你的合同和發(fā)票是一致的，能查出來(lái)什么？
??“零首付”真的“零代價(jià)”嗎？
??開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)推出優(yōu)惠，無(wú)非是為了吸引購(gòu)房者，加速銷(xiāo)售回籠資金。“零首付”“超低首付”最大的噱頭是讓購(gòu)房者零代價(jià)或者以最小的代價(jià)買(mǎi)到房，事實(shí)真的如此嗎？
??記者發(fā)現(xiàn)，使用“零首付”或者“超低首付”后，對(duì)購(gòu)房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高，按照銷(xiāo)售人員展示給記者的房?jī)r(jià)計(jì)算：
??原價(jià)97萬(wàn)元按15%繳納首付款后，剩余貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應(yīng)還款3865.32元。
??如果按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員推薦的方式，將97萬(wàn)元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個(gè)月需要多還682元，提高幅度為17.6%；
??如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度后的總利息則為561731元，多出了84000多元。
??此外，由于在合同及發(fā)票中標(biāo)注的房屋價(jià)格高于真實(shí)價(jià)格，還會(huì)在購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生額外稅費(fèi)。
??北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，“零首付”并不會(huì)真正減輕購(gòu)房者的支付負(fù)擔(dān)。“最終付的房款是一樣的，如果再加上貸款利息，實(shí)際上最后付出去的錢(qián)肯定比付了首付要多。”
??此外，“零首付”的方式很容易增加購(gòu)房者對(duì)自身購(gòu)房能力的誤判，極大增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。
??廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他在本不具備購(gòu)房能力的情況下，聽(tīng)從了銷(xiāo)售關(guān)于使用“零首付”的建議，覺(jué)得自己可以“先上車(chē)再補(bǔ)票”，未來(lái)再解決還款的問(wèn)題。于是，在實(shí)際只付了數(shù)千元的費(fèi)用后，田先生就簽訂了購(gòu)房合同。
??然而，雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少。由于當(dāng)初沖動(dòng)使用“零首付”購(gòu)房，缺乏對(duì)后續(xù)還款的規(guī)劃，沒(méi)多久，田先生就出現(xiàn)了房貸逾期。
??專(zhuān)家：銀行給“零首付”“超低首付”貸款
??最終損害的是儲(chǔ)戶的利益
??貸款過(guò)程中，銀行能否審核出房屋價(jià)格方面的問(wèn)題，從而避免此類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生呢？為此，記者聯(lián)系了當(dāng)初為田先生辦理貸款的銀行網(wǎng)點(diǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。對(duì)方卻表示，以合同價(jià)為準(zhǔn)，并沒(méi)有審核的要求，“就像去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜一樣”。
??根據(jù)我國(guó)《商業(yè)銀行法》等法律規(guī)定，商業(yè)銀行負(fù)有法定義務(wù)，審核借款人的貸款資質(zhì)、擔(dān)保條件及貸款用途等相關(guān)內(nèi)容。同時(shí)，對(duì)于房屋價(jià)格的審核方式，業(yè)內(nèi)也早已有較為成熟的機(jī)制。
??相關(guān)人士表示，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，“零首付”風(fēng)險(xiǎn)同樣不容小覷。少數(shù)銀行由于審核不嚴(yán)等原因?yàn)椤傲闶赘丁辟?gòu)房發(fā)放貸款，看似增加了業(yè)務(wù)量，實(shí)際上，由于“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購(gòu)房能力的人，也加劇了金融杠桿效應(yīng)，使得市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無(wú)法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
??北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購(gòu)房人的錢(qián)，實(shí)際上是我們普通人存在銀行的錢(qián)。如果錢(qián)收不回來(lái)，最終損害的是儲(chǔ)戶的利益。
