- 17萬首付款變2萬,，“零首付”“超低首付”真的可以買到房嗎,？
- 來源：“央視新聞”微信公眾號
??今年，隨著房地產政策不斷調整優(yōu)化,，不少房地產開發(fā)商和房地產中介機構推出了優(yōu)惠政策,，在一些城市取得了一定效果,。但記者注意到，最近一段時間,，有些開發(fā)商和中介機構推出了“零首付”和“超低首付”等操作,，吸引購房者。
??針對這一情況,，全國多地有關部門近期陸續(xù)發(fā)布風險提示,。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事,？
??17萬元首付款變2萬元
??“超低首付”背后有哪些暗箱操作？
??所謂“零首付”“超低首付”購房,，一般是指購房者在沒有預先投入首付款項或遠低于政策規(guī)定的首付款比例款項的情況下,，依賴房地產開發(fā)商或中介機構來預先墊付貸款，或者是通過虛抬房屋價格,，繼而從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款,。
??今年5月，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定,，對于貸款購買商品住房的居民家庭,，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%?？梢姟傲闶赘丁被颉俺褪赘丁?，都是政策明令禁止的。
??然而,，記者在不少社交平臺上,，搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”，都能發(fā)現相關頁面,，涉及全國多個城市樓盤,。
??為了驗證這些消息,，記者以購房者的名義，對位于河南鄭州的幾個樓盤進行了走訪,，發(fā)現確實有一些樓盤許諾可以用低于15%首付比例進行“超低首付”,。甚至有銷售人員在得知記者確實有購買意向后，直接給出了2萬元首付的條件,。
??按照銷售人員的介紹,，首付2萬元的前提是，這套總價97萬元的戶型,，要按照114萬元的總價來簽訂合同和發(fā)票,，通過簽訂陰陽合同、虛抬總價,，可以增加銀行貸款額度,，相當于直接把首付款“貸”出來了。
??房地產銷售人員：不是第一家出現這種情況的,，之前別人好幾年前的房本早都辦下來過了,。不用擔心，你的合同和發(fā)票是一致的,，能查出來什么,？
??“零首付”真的“零代價”嗎？
??開發(fā)商或中介機構推出優(yōu)惠,，無非是為了吸引購房者,，加速銷售回籠資金?！傲闶赘丁薄俺褪赘丁弊畲蟮泥孱^是讓購房者零代價或者以最小的代價買到房,，事實真的如此嗎？
??記者發(fā)現,，使用“零首付”或者“超低首付”后,，對購房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高,，按照銷售人員展示給記者的房價計算：
??原價97萬元按15%繳納首付款后,，剩余貸款部分是824500元，分30年償還,，以最新5年期以上LPR利率3.85%,，等額本息還款方式每月應還款3865.32元。
??如果按照房地產銷售人員推薦的方式,，將97萬元房款全部作為貸款,，則等額本息方式每月為4547元，每個月需要多還682元,，提高幅度為17.6%,；
??如果按照等額本金的方式還款,，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元,，而做高貸款額度后的總利息則為561731元,，多出了84000多元。
??此外,，由于在合同及發(fā)票中標注的房屋價格高于真實價格,，還會在購房過程中產生額外稅費。
??北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示,，“零首付”并不會真正減輕購房者的支付負擔,。“最終付的房款是一樣的,，如果再加上貸款利息,，實際上最后付出去的錢肯定比付了首付要多?！?/p>
??此外,，“零首付”的方式很容易增加購房者對自身購房能力的誤判，極大增加了違約風險,。
??廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房,，急于安家的他在本不具備購房能力的情況下，聽從了銷售關于使用“零首付”的建議,，覺得自己可以“先上車再補票”,，未來再解決還款的問題。于是,，在實際只付了數千元的費用后,，田先生就簽訂了購房合同。
??然而,，雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少,。由于當初沖動使用“零首付”購房,，缺乏對后續(xù)還款的規(guī)劃，沒多久,，田先生就出現了房貸逾期,。
??專家：銀行給“零首付”“超低首付”貸款
??最終損害的是儲戶的利益
??貸款過程中，銀行能否審核出房屋價格方面的問題,，從而避免此類現象的發(fā)生呢,？為此，記者聯(lián)系了當初為田先生辦理貸款的銀行網點的相關負責人,。對方卻表示,，以合同價為準,，并沒有審核的要求，“就像去菜市場買菜一樣”,。
??根據我國《商業(yè)銀行法》等法律規(guī)定,，商業(yè)銀行負有法定義務，審核借款人的貸款資質,、擔保條件及貸款用途等相關內容,。同時，對于房屋價格的審核方式,，業(yè)內也早已有較為成熟的機制,。
??相關人士表示，對于銀行來說,，“零首付”風險同樣不容小覷,。少數銀行由于審核不嚴等原因為“零首付”購房發(fā)放貸款，看似增加了業(yè)務量,，實際上,，由于“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購房能力的人,，也加劇了金融杠桿效應,，使得市場波動帶來的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失,，增加了壞賬風險,。
??北京大學房地產法研究中心主任 樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購房人的錢,，實際上是我們普通人存在銀行的錢,。如果錢收不回來，最終損害的是儲戶的利益,。
